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小区物业维修基金使用范围
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你可能喜欢小区水管修好 谁来出钱有争议
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本报讯 前段时间，莆田宝胜小区E区的一条供水管道发生了爆裂，管道修好之后，物业贴出告示，小区居民每户要为此分摊费用。虽然钱不多，但有不少业主提出疑问，之前他们交房时所交的公共维修基金哪里去了，这样的修缮费理应在维修基金里支取。双方产生了争议。
原标题：小区水管修好 谁来出钱有争议
本报讯 前段时间，莆田宝胜小区E区的一条供水管道发生了爆裂，管道修好之后，物业贴出告示，小区居民每户要为此分摊费用。虽然钱不多，但有不少业主提出疑问，之前他们交房时所交的公共维修基金哪里去了，这样的修缮费理应在维修基金里支取。双方产生了争议。旧物业解散后居民寻找公维金小区居民林先生告诉记者，他们小区交房已经有五六年时间了，原来一直由开发商聘请的物业人员负责管理，除了物业费之外，基本没有再缴交其它的费用。去年10月份，一家新的物业公司长安物业接管了小区，没想到情况发生了很大改变。“不久前，小区的二次供水设施损坏了，物业请人过来维修，总共花了4000元，每户要分摊27元。”林先生说，之前小区的设施也曾损坏过，但原来的物业并没有让大家再交钱。 “当初交房时，单我家就交了一万多元的公共维修基金，整个小区一百多户人家，加起来起码有好几百万元，不知道这笔钱哪儿去了。” 记者来到宝胜小区的开发商——莆田宝胜建设开发公司了解情况。该公司一名工作人员介绍，宝胜E区之前确实是由隶属于开发商的宝胜物业公司负责管理，不过，因为连年亏本，目前，宝胜物业已经解散了。同时，他还表示，当初小区的业主确实曾缴纳过公共维修基金，但是这笔钱是直接缴入住建部门的公维金账户，物业公司并没有直接参与其中。部门：成立业委会才能动用公维金长安物业公司周主任告诉记者，此次E区的宝财楼和宝发楼供水设施由于老化导致损坏，包括人工费和材料费总共花了4000元，两幢楼的业主共有150户，每户需要分摊27元。此前他们已经将支出情况向业主作了说明，但部分业主并不理解。其还透露，原来的宝胜物业是隶属于开发商的物业机构，楼宇的维修费用由开发商自己承担。可是对于其他物业公司来说，小区楼宇一旦过了保修期后，维修费用只能由小区的住户自己承担。 荔城区住建局物业股工作人员介绍，公共维修基金的所有权归全体业主，实行统一缴存、专户存储、政府监管、业主决策、专款专用的原则。公共维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用，并不是所有支出都能使用到公维金。而且，目前宝胜小区E区仍未成立业主委员会，要想动用公维金还有一定的难度。
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小区3年来每年此时都停水
自来水主管道维修费用谁来担？
律师：私产房公共设施维修 公共维修基金不足部分由业主分摊
发布时间：
都市报记者 孟洁
5月20日，家住市区四大街国税宿舍的市民胡女士拨打本报新闻热线反映，每年到5月份中旬，她家所在小区都会停水，停水时间从几天到一个多星期不等。最近，物业又在小区贴出通知，说明小区自来水管道长期腐蚀严重，需要每家业主交4000多元维修费。“维修不是物业负责吗？为什么让我们出钱？”胡女士感到很不解。
居民反映：买房3年 年年遭遇停水
“我买这儿的房子3年了，都是按时交水费，可每年基本上都会遇到这种停水的状况。我去市清泉自来水公司打听，工作人员说我们小区欠水费。最近，物业又在小区贴出通知，要业主每家交4000多元，用于维修自来水主管道。维修不是物业负责吗？维修费用为什么要我们承担？”胡女士说。
随后，胡女士向记者提供了两张照片，一张是小区爱家物业贴出的“关于更换自来水管道的通知”，上面显示小区自来水管道长期腐蚀严重。物业向市国地税局及市清泉自来水公司申请后，决定更换主管道，改造工程由清泉自来水公司全权负责，总计费用942413元，小区共210户，每户均摊费用4488元。考虑到雨季汛期即将到来，市清泉自来水公司于5月20日对小区停水。
另一张照片为市国税局发出的“房屋维修公示”，上面显示，由于维修地下自来水管道，需到住房保障和房产管理局提取维修金元，公示时间为5月15日，并贴出了监督电话。
市清泉自来水公司：半年多未交水费 欠费4万余元
接到胡女士反映的情况，记者先联系了市清泉自来水公司，工作人员表示，“自2013年10月到今年5月，胡女士所在小区一直没有交水费，如今已拖欠了4万余元。”工作人员解释，自来水公司收水费是按照位于市区新华路的总表来收，如果从新华路到小区之间的管道出现损坏，滴漏的水只会显示在总表上，不会显示在居民自己的水表上。
物业：主管道跑水 年年搭水费
记者联系到胡女士所在小区爱家物业，“小区的自来水主管道是铁的，已经二十来年了，自从2007年我们物业接管小区以来，基本上每年都要往里面搭水费，从最初的1万多到去年的3万多。收来的水费不够，交上去自来水公司也不收，因此欠费半年了。去年我们就要求改主管道，可是没有业主愿意交钱。”工作人员表示，更换主管道平摊到每户的费用是4488元，市国税局从市房管局提取了24万多元的维修金，到时候可以给每户报销1000多元，这样平摊到每户的费用实际在2800元左右。
律师：私产房公共设施维修 公共维修基金不足部分由业主分摊
随后，记者就此事咨询了河北省张克锋律师事务所的张克锋律师，他表示，“这种情况要看房子是公产房还是私产房。如果是公产房，由国税局来支付维修费；居民有房产证则可明确是私产房，自来水管道就属小区公共设施，维修费用可从房管局支取公共维修基金，不足的部分由居民分摊，物业公司向小区和居民提供服务，不承担维修费用。”
5月22日，记者将了解到的信息反馈给胡女士，“就算确实应该我们出钱，但具体费用是多少，不能由物业和自来水公司说了算，我们希望他们能将信息更加透明化，或者有专门的人员来核算、监督。”胡女士表示。
编辑：吴琼
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当共用用水设施托管遇上设施更新改造，这笔钱该从哪里出？大讲堂“陈工”特别提醒：
要换设备还得物业维修基金“出马”
　　海珠涌尾大街一居民小区更换水表
宋金峪 摄　　文/何伟杰&王炜　　探问　　共用用水设施　　托管那些事……③　　小区楼下水泵日渐残旧，眼见供水越来越不稳定，却苦于无人牵头维修？不如考虑为它请个专业管家。本报连日来与市自来水公司联手推出“探问小区共用用水设施如何管理”专题系列策划，一时成为城中热谈。　　报道刊登后，有街坊欢呼雀跃：“太好了，以后我们每个月只要交齐维护管理费就可以高枕无忧了。”由于抱有这种想法的街坊并不少，资深用水达人“陈工”看在眼里急在心上，决定再次“出山”为市民“教路”：“如果共用用水设施到使用年限需要大修或者设备更新改造，不能完全靠每月的托管维修费，必要时还得动用小区的物业维修基金。”　　大讲堂　　没物业维修基金　　设备更新自筹钱　　Q：托管协议签了，每月托管和维修费也按时交了，你们应该不会再来问我要钱了吧？　　A：一般情况下，如果住户同意将小区共用用水设施交给供水企业管理托管，并每月缴纳保养、维修费，供水企业会提供日常保养+设施维修一条龙服务。但也有特殊情况，那就是当小区共用用水设施快要报废，需要更新改造的时候，那就要劳烦业主申请提取物业专项维修资金或者单位住房维修资金来维修了。　　Q：不会吧，每个月都交钱了怎么还要动维修资金？　　A：每个月缴纳的保养和维修费解决的是小区共用用水设施的小修和中修，类似大修甚至是整套设施更换则超出了托管范围，这就要动用维修资金了。　　Q：那如果小区没有物业维修基金怎么办？　　A：据我们了解，广州市有相当一部分旧式居民楼确实是没有物业维修基金的，如果这些小区需要大修或更换共用用水设施，费用方面可能就得全体用户自己筹集资金，届时供水企业也会在居委或者是物业管理单位的牵头下，积极介入协助解决难题。　　现状　　物业维修基金提取有“三难”　　正如“陈工”所说，小区共用用水设施一旦更新改造，费用动辄数十万元，小区业主往往难以承担。为此，今年7月份出台的《广州市用户共用用水设施管理办法》第三十三条规定：“用户共用用水设施需要进行更新改造的，业主可以申请使用物业专项维修资金或者单位住房维修资金。”　　《办法》的出台无疑在“钱”方面为共用用水设施更新改造提供了出路。但业主们很快就犯愁了：“提取物业维修基金不像去银行取钱，不是说取就能取的。”根据数据显示，截至今年7月，广州市物业专项维修资金共有104.8亿元，累计使用只有1亿元左右，使用率仅1%，百亿物业维修基金躺在银行账户“睡大觉”。物业维修基金提取究竟难在哪里？记者根据部分业主亲身经历，总结了三大难点。　　难点一：“双2/3原则”难通过　　根据相关物业管理条例规定，动用小区物业维修基金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。小区公共设施维修往往又很急，但要征集双2/3业主的意见往往需要很长时间，两个不可调和的矛盾挤在一起导致很多小区宁愿自己凑钱也不愿提物业维修基金。　　难点二：“大头虾”业主特别多　　征集业主签名时间长还有一个主要原因，就是“大头虾”业主特别多。其中一类是忘了过户的二手房业主。李小姐2010年在海珠区某楼盘买了一套二手房，搬进去不久却发现房屋外墙渗水，她想用物业维修基金去维修，后来才发现房子维修资金账号上写着的还是前业主的名字，而前业主早已出国无法办理过户。还有一类是签了名却对不上资金帐号名的业主。有小区物管告诉记者，这类“大头虾”最让人抓狂，往往大家都签了名，跑去物业维修基金管理部去申请，却发现一些人把账号填错了，又得跑回去改。　　难点三：业主疑物管挪用维修金　　也有一些业主对小区物管不信任，物管一旦提出需要动用物业维修基金时，却担心物管擅自挪用物业维修基金而迟迟不愿在意见书上签名同意。　　提点　　如果走好以下几步&维修金提取不再难　　虽然不少业主一度因物业维修基金难提取而感到灰心丧气。但记者走访发现，也有很多小区不乏成功例子，其中白云区某知名小区十年内已经成功四次提取物业维修基金用于小区各项大修。有物管负责人“教路”：“只要做好以下几步，提取物业维修基金并没有想象中那么难。”　　第一步：业主与物管关系要融洽互相理解　　业主与物管携手共进，和谐相处，这是管理好小区公共设施的首要基础，特别在一些涉及到小区公共利益方面的事项彼此要做到互相理解。　　第二步：公共设施报废，提前两月告知业主　　若小区有公共设施即将报废需要大修，物管或维护单位应至少提前两个月将情况告知业主，并牵头提早筹备业主大会，商议动用维修资金。　　第三步：晒账要清晰，让业主能一目了然　　物管或维护单位应请专业的检测公司对损坏的设施进行检测，并把结果晒出来，例如如果要换，每户分摊需要多少钱等等。这个步骤一定要做到公开透明，有些小区换盏路灯物管要收业主5000块钱，业主肯定有意见。　　第四步：向物业专项维修资金管理中心申请　　一般如果顺利，只要半个月的时间就可以征集到“双2/3”业主的签名，随后物管就可以向物业专项维修资金管理中心提交申请。一般几天之后，管理中心就会派人到小区落实情况，没问题就可以开工了。　　第五步：由物管先垫资，工程验收后放款　　根据以往经验，大修改造所需要的维修费用一般是由物管公司先垫资，等工程完工后，物业专项维修资金管理中心相关工作人员验收合格后隔十多天就会放款。整个大修从一开始公示到最后完工，一般只需要半年时间。　　互动台　　我发现现在很多居民都有一个误区，就是总是觉得大楼的管网供水企业会来帮忙修，但这些其实是居民的共有物业，应该是居民自己负责维护，责任应该要明确，我觉得这方面点出来非常好。　　——自来水监督员洪叔　　上一期你们报道说重庆每吨水要加收0.8元的二次供水加压费，这个价钱我还能接受，不知道广州定价会不会比这个高？　　——房改房业主陈姨　　新词解　　●物业维修基金&&是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经适房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。根据广州市相关规定，日起取得商品房预售许可证的商品住宅，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的标准为住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。
何伟杰、王炜
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