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5A--2013年会稽新城项目前期报告(账本很好) 166p.ppt 166页
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成本分析 设计院方案二 销售收入 序号 项目 数量
单价 收入 1 商业
3 酒店式公寓 00
独栋商业及企业会所
40000 5 排屋
50000 5 高层住宅 00
地下车库 .33333 7 合计
成本分析 设计院方案二 收益评估 序号 项目 计算依据 金额 1 销售收入
总成本费用
销售期间税费 1*5.7% 68218
4 土地增值税 1*2% 23936
5 所得税预缴 5*20%*25% 59840
6 税后利润 1-2-3-4-5 -4567 7 利润率 6/2 -0.4% 成本分析 设计院方案二 留存物业 序号 项目 数量
单价 收入 1 商业
22500 4 地下车库
30173 5 合计 297673 设计院方案二 敏感性分析——按土地成本计算 住宅价格:10000元/平方米,写字楼价格:8000元/平方米,排屋价格:20000元/平方米; 000 000 成本(万元)
1244380 税后收入(万元) - -9567 利润率(%) -0.4% -6.24% -11.41% -16.04% 当项目土地成本为30亿时,项目成本与利润基本持平,超过30亿元后,风险逐渐加大。 土地成本(万元) 各指标 敏感性分析——按售价计算 00
24000 成本(万元)
1054688 税后利润(万元) -7
利润率(%) -7.6% -0.4% 6.7% 13.7% 各指标 当项目排屋价格24000元/平方米,住宅价格12000元/平方米,写字楼价格10000元/平方米时,投资利润率最高:13.7%,住宅价格于10000元/平方米时,项目成本与利润基本持平。低于10000元单价后,项目风险加大。 写字楼价格 住宅价格 排屋价格 设计院方案二 住宅价格:10000元/平方米,写字楼价格:8000元/平方米 序号 项目 文创方案 设计院方案一 设计院方案二 1 销售收入
2 总成本费用
3 税后利润 67 4 利润率 4.75% -0.07% -0.4% 5 留存物业价值 829
留存物业价值视同销售后利润率 30.15% 26.5% 27.93% 敏感性分析总结 1、结合三种方案,我们得出,项目容积率应该控制在3.2-3.5,容积率越高,利润率越大; 2、在容积率为3.24情况下,虽然方案二增加了排屋,利润率也比方案一高,但是方案二的写字楼及酒店式公寓项目的体量达到了近30万平方米,风险较大; 3、建议选择方案二的基础上,争取增加商业地块的容积率,在适合的位置规划部分住宅物业(非写字楼及酒店式公寓)。 THANK
YOU * * * * 项目建议 各物业建筑类型建议 商务娱乐-酒店 建成具有旅游、商务、休闲多功能的特色配套酒店 五星级酒店 项目建议 各物业建筑类型建议 商务娱乐-购物中心 区域购物中心地位的多元建筑和开阔空间迭积而成的大型现代商业娱乐中心 Shopping Mall 项目建议 各物业建筑类型建议 休闲居住-酒店式公寓 酒店式公寓围绕休闲度假的功能,开发配套的度假型公寓。让“服务、体验、休闲、度假”的概念重新定义居住的内涵,让生活更有品质 软硬件:星级酒店式服务、高档会所等齐全的配套设施; 形象:独特、色彩柔和的外立面,隐身于绿色生态之间,与周围景色和谐一致,为度假和商务人群打造后现代公寓; 位置:零售和住宅用地区域 项目建议 各物业建筑类型建议 休闲居住-高层住宅 客户面向绍兴市中高端客户群体,根据不同地段的资源条件,通过多产品线打造中高端住宅社区 项目经济评估 分期开发建议 一期
二期 三期 四期 住宅
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