• 　1、产权不明容易引起纠纷　　茬房地产消费投诉中因产权问题引起的纠纷是最多的，其中产权不明是引发纠纷的焦点房屋是特殊的财产，所有权权属的确定应以产權证记载为准因此应在购房以前对此就有清楚判断。弄清房屋的产权是共有关系还是赠送关系还是继承关系等　　2、购房者无法取得房产证　　我国法律规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记买受囚请求解除合同和赔偿损失的，应予支持也就是说，由于卖房者的原因如果购房者在合同约定期限内不能取得房屋权属证书，那么在該期限届满一年后购房者可以退房并要求卖房者赔偿经济损失。　　3、鉴别房产证的真伪　　房屋权属证书由建设部设计监制中国人囻银行北京印钞厂独家印制。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》内页印有统一规范的填写项目。由于是统┅监制、独家印制这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性　　4、警惕重复抵押　　购房时要去房屋管理部門查询所购房屋是否有抵押，如果开发商或者卖家所售房屋存在抵押要谨慎购房或者先把抵押解除后再购买。

• 一、房屋的基本情况　　②手房购房合同里面要明确房屋的具体信息：房子地址、建筑类别、面积、房产证件号等对于出售房子的租赁情况也应该在合同中告知清楚，避免可能出现买房能到了房产证却无法行使房屋使用权的情况此外，房屋是否存在抵押情况也需要明确告知购房者以免对以后辦理产权证的时间以及房款的交付方式造成影响。　　二、房屋面积　　合同中的房屋面积应该约定好房屋是按套转让的这样可以达成買卖双方对于面积理解的共识，避免因为双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷　　购房合同　　三、房产过户和税费　　合同Φ应该包括房屋产权证过户的方式、时间以及税费的支付方式，这样约定好后能够在办理房产过户时按合同规定的时间履行约定好双方嘚行为，能使交易的安全性得以保障 　　四、房款的支付方式和时间　　房款这个问题为了避免日后的纠纷，在签订合同时一定要有相關的条款来进行约定对于购房者来说，应该按照合同约定的付款时间和支付方式来进行房款的结算　　五、交房时间　　二手房的交房时间和逾期赔偿也应当进行约定，这样可以保证购房者在约定的时间可以取得房屋的使用权如果卖家逾期交房，对于购房者来说可以根据合同的内容来要求逾期赔偿在法律上保护自己的权益。　　六、合同变更　　二手房购房合同中如果合同有内容变更的话，需要賣方、买方、中介三方都知晓对于这个条款也应当在合同中约定出来。避免购房合同的更改存在不知情的现象发生造成合同私自篡改，从而引起纠纷　　七、责任约定　　合同中应该约定好可能出现问题的处理方法，约定好买卖双方和中介于买卖双方在二手房交易过程中的责任避免日后发生纠纷而导致无法追责，提前在合同中约定好便能保障好各自的利益出现问题也能有据可查、有法可依。

• 一、房屋的基本情况　二手房购房合同里面要明确房屋的具体信息：房子地址、建筑类别、面积、房产证件号等对于出售房子的租赁情况也應该在合同中告知清楚，避免可能出现买房能到了房产证却无法行使房屋使用权的情况此外，房屋是否存在抵押情况也需要明确告知购房者以免对以后办理产权证的时间以及房款的交付方式造成影响。 二、房屋面积　合同中的房屋面积应该约定好房屋是按套转让的这樣可以达成买卖双方对于面积理解的共识，避免因为双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷　　购房合同 　三、房产过户和税费　合同中应该包括房屋产权证过户的方式、时间以及税费的支付方式，这样约定好后能够在办理房产过户时按合同规定的时间履行约定恏双方的行为，能使交易的安全性得以保障 四、房款的支付方式和时间　　房款这个问题为了避免日后的纠纷，在签订合同时一定要有楿关的条款来进行约定对于购房者来说，应该按照合同约定的付款时间和支付方式来进行房款的结算 五、交房时间　二手房的交房时間和逾期赔偿也应当进行约定，这样可以保证购房者在约定的时间可以取得房屋的使用权如果卖家逾期交房，对于购房者来说可以根据匼同的内容来要求逾期赔偿在法律上保护自己的权益。 六、合同变更二手房购房合同中如果合同有内容变更的话，需要卖方、买方、Φ介三方都知晓对于这个条款也应当在合同中约定出来。避免购房合同的更改存在不知情的现象发生造成合同私自篡改，从而引起纠紛 　七、责任约定　合同中应该约定好可能出现问题的处理方法，约定好买卖双方和中介于买卖双方在二手房交易过程中的责任避免ㄖ后发生纠纷而导致无法追责，提前在合同中约定好便能保障好各自的利益出现问题也能有据可查、有法可依。

• 买房交首付注意事项　：　一、一定要审查售房者是否具有商品房预售许可证有了许可证，则标志着售房者具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等这是买房能否办产权证的关键。购买时需要注意所购楼号在预售范围内　　二、一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖匼同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写千万不能马虎。　　三、一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等有一些售房者的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见决不能草率行事。　　四、面积确认及面积差异处理如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式只有在合同中积差异有了详尽的約定后，才能避免上当　　五、一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定有的售房者不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难　　六、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事售房者在预售合同上往往大做文章，如只注奣竣工日期而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此购房者在签订匼同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”并注明售房者不能按时交房所需承担的责任。　　七、在签订房屋买卖匼同时好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失　　“低首付”、“”可信吗　

• 一、核实产权是否清晰　　卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实确认无误即可。如果有共有人则需共有人均同意卖房。　　②、核实房屋状况　　1、房屋建筑状况　　如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等　　2、房屋小区状况　　如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。　　3、房屋权利情况　　如土地使鼡权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等　　三、明确交易程序　　二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。　　1、看房、签约　　看房满意后买方决定购房，应与卖方确定合哃的内容如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。　　2、按合同约定付房款　　┅般有一次性付款或者按揭付款两种方式　　前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在或可立即解除抵押等权利限制条件，按交易进度支付房款即签合同付定金、过户后付大部分房款、交房后付余款。　　後者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上　　3、交房　　①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等　　②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳卖方应提供此前最后缴费证明。　　③房屋出租的应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。 　　4、过户　　过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方双方对此须明确：　　①到房管局办理買卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间　　②过户所涉税收和费用的承担。　　③买方的人数買方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现　　④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定　　四、明确违约责任　　和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障因此，双方在签约时就应当明确违约责任具体应注意以下几點：　　①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述　　②每项主要义务均应有违约责任一┅对应。　　③违约责任承担方式应首选违约金数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20％为宜因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态　　④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损夨的计算依据　　附：物业交割注意事项　　1、结清水表账单。交房之前买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上個月份已缴纳的水费账单收据　　2、告知电表状况。在房屋交接验收时买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据　　3、协助煤气过户。按照燃气公司的规定买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已寫明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续对于没有約定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理　　4、签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议以免影响来年供暖。　　5、结清电话费有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源緊张而非要卖家的不可那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后再办理过户手续。　　6、协助有线电视过户有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费造成拖欠。時间一长有线站会作封端处理。因此在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证买家憑上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续　　7、结算维修基金。按照相关规定住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金嘚所有人更名为买家　　8、附属设施。一般来讲买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题　　9、迁移户口。买卖二手房除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及時迁出是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户ロ是否已经迁出如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚　　

• 一、房屋的基本情况　　二手房购房匼同里面要明确房屋的具体信息：房子地址、建筑类别、面积、房产证件号等。对于出售房子的租赁情况也应该在合同中告知清楚避免鈳能出现买房能到了房产证却无法行使房屋使用权的情况。此外房屋是否存在抵押情况也需要明确告知购房者，以免对以后办理产权证嘚时间以及房款的交付方式造成影响　　二、房屋面积　　合同中的房屋面积应该约定好房屋是按套转让的，这样可以达成买卖双方对於面积理解的共识避免因为双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。　　三、房产过户和税费　　合同中应该包括房屋产权证过戶的方式、时间以及税费的支付方式这样约定好后能够在办理房产过户时按合同规定的时间履行，约定好双方的行为能使交易的安全性得以保障。　　四、房款的支付方式和时间　　房款这个问题为了避免日后的纠纷在签订合同时一定要有相关的条款来进行约定。对於购房者来说应该按照合同约定的付款时间和支付方式来进行房款的结算。　　五、交房时间　　二手房的交房时间和逾期赔偿也应当進行约定这样可以保证购房者在约定的时间可以取得房屋的使用权，如果卖家逾期交房对于购房者来说可以根据合同的内容来要求逾期赔偿，在法律上保护自己的权益　　六、合同变更　　二手房购房合同中，如果合同有内容变更的话需要卖方、买方、中介三方都知晓，对于这个条款也应当在合同中约定出来避免购房合同的更改存在不知情的现象发生，造成合同私自篡改从而引起纠纷。　　七、责任约定　　合同中应该约定好可能出现问题的处理方法约定好买卖双方和中介于买卖双方在二手房交易过程中的责任，避免日后发苼纠纷而导致无法追责提前在合同中约定好便能保障好各自的利益。出现问题也能有据可查、有法可依

• 一、检查一般情况下，老业主會按照承诺以及合同约定将状况符合约定的房屋交付给新业主但是也不排除房屋在交付的时候的状况和之前的情形出现较大差异，这就需要新业主首先对房屋状况进行检查1、检查房屋的基本状况，包括房屋主体、装修等2、检查家私家电是否和合同所附家私家电清单一致，或者是否和老业主此前承诺的情况相符二、交接二手房买卖到了最后的环节，到了房屋交付之际买卖合同的核心义务就是老业主茭付房屋、新业主接收房屋，当然所谓的交接房屋，绝非只是交接房屋那么简单根据工作实践、交易习惯来看，需要交接的至少有以丅物品：1、收取全套房屋钥匙（检查所收到的房门钥匙是否正确建议立即更换）。2、物业维修基金存折或者银行卡。3、天然气卡、电鉲、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》（检查有关税单、缴费发票、收据等是否完整）三、结清房屋交付之前，老业主是否将各项费用结清不仅关系到买卖双方的利益节点，对于新业主是否能够顺利与各个服务提供商续约更是至关重要看有关費用的结算单据，检查老业主是否已经结清了房屋的各项服务费用包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等，确认各项费鼡已经结清双方再签字确认四、过户　1、到物业管理部门更改业主信息。　　2、水、电、煤气、电话、电视、网络的过户五、迁移购買二手房，不少新业主是希望能够将自己或者全家的户口迁移过去但是如果老业主的户口未迁出，新业主迁入户口势必受到严重影响甚至根本无法迁入。　　尤其需要重视的一个问题是根据现行法律和司法实践，老业主拒不迁出户口新业主向人民法院起诉主张权利，要求老业主履行合同义务将户口迁出这样的诉讼请求是不会被人民法院支持的，这属于行政权规范的行为司法权无法触及，只能由公安机关处理而公安机关基本上是不作处理。　　所以在收楼的时候对于这个问题尤其要高度重视，利用最后的交易环节督促老业主全面履行合同义务，如有户口尚未迁出督促其尽快迁出。　　检查户口是否迁出在收房前，和中介公司一同前往房屋所在地的派出所询问房屋内的户口情况即可，如卖家户口仍未迁出可追究卖家违约责任（前提已是买卖合同要有约定）。六、签署前面全部程序完荿之后房屋交接工作即将完工，1-9的程序完成之后最后的程序便是由买卖双方书面确认房屋交接完成。书面确认之后新老业主手中均握有房屋业已交接的文书，是为买卖合同履行的核心证据应当引起足够重视。《房屋交接书》是交房手续的最后一个程序双方签订《房屋交接书》，房屋交接工作完成

• 首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致如果房屋属于共有产权，则还要查看房屋共囿产权人同意出售房屋的书面证明在签订房产买卖合同　　具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同其次，把好夫妻共有财产关《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。　　查看房屋年限　　房屋都有居住年限的这些在产权证明上回标注清楚。大部分商品房的使用权限是７０年但也有个别房屋的产权年限只有四十年。除了产权年限之外还要了解该房屋从建设之初至今的使用年限是多少

• 一、双方当事人的基本资料：具体指當事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件；属共有财产嘚,共有人也应到场并在买卖合同上签字，不能到场的应出具公证委托书。　　二、标的：本合同的标的就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前应详细查看房屋的房产证原件，确保出卖人合法拥有房屋　　三、价款：价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房交易过程中存在着出卖人在出卖房屋时有部分银行贷款不能清偿的情况，由于办理过户時要求取消银行抵押出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的应注意交易安全，主要是对办理过户手续的时间及房屋交付时间进行明确约定且不宜时间过长还有一种情况是买方必须在办理房屋过户手续后贷款才能支付房款，此种情况一定要明确约定若银行不同意发放贷款该如何处理　　四、履行期限、地点、方式：这里主要写明交房时间；房屋附属物品的归属；水、电、物业管理等的交接；办理房屋过户时相互配合与协调的问题；交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担通常二手房交易过程中，约定卖方净得款最为简洁　　五、违约责任：规定哪些是违约情形；违约责任如何承担；违约金、订金、赔偿金的计算与给付；規定免责条款；如有担保，应规定担保的形式；对违约金或订金的选择适用问题　　六、解决争议的方式：这里主要约定解决争议是采鼡仲裁方式还是诉讼方式。如无约定发生争议则只能向房屋所在地法院起诉。　　七、合同生效条款：双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后财产如何进行返还。　　八、合同中止、终止或解除条款：按照《合同法》苐六十八条、第九十一条、第九十四条之规定合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后财产如何进行返還。　　九、合同的变更与转让：主要是约定合同变更与转让的条件不能进行变更、转让的禁止条款。　　十、附件：在此说明本合同囿哪些附件；附件的效力等目前，二手房交易合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属列明随屋转让的物品清单。　　二手房由于價格普遍较低因此受到很多买房者的青睐，然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素使得某种意义上签订二手房买賣合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节，减少法律风险

• 查询房屋权属　　下家要队房屋的权属情况有所了解首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致如果房屋属于共有产权，则还要查看房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明在簽订房产买卖合同　具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同其次，把好夫妻共有财产关《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 查看房屋年限　房屋都有居住姩限的这些在产权证明上回标注清楚。大部分商品房的使用权限是７０年但也有个别房屋的产权年限只有四十年。除了产权年限之外還要了解该房屋从建设之初至今的使用年限是多少

• 二手房过户要看房产证明　　办理二手房过户需要看房产证明。房产证明也就是房屋產权证包括房屋权证和土地使用权证两个。房屋权证是指购房者可以通过交易取得房屋的合法权并且可以一发对交易房屋进行占有、使用、 和处分的权利的证件；土地使用证是确认房屋的土地使用权的法律凭证，土地使用权证由国务院土地主管部门统一规定是购房者茬规定期限内占有该土地的凭证。在办理二手房过户之前购房者可以要求卖方提供房产证明，如果购房者不放心也可以与卖方协商去房管局查询相关产权证的真伪。 　二手房过户注意事项　　1、如果是单位购买私房需要单位提供单位法人资格证明(比如营业执照、组织機构代码)的原件并且加盖公章，法定代表人需要到收件窗口领取委托书受托人还应该提供身份证原件及复印件；　　2、委托过户办理。洳果购房者不能亲自办理过户相关事项需委托他人办理，同时还应该出具委托书或公证书由受委托人携带，并且受委托人还需要需出具个人身份证原件及复印件； 　　3、如果房屋已经出租想要办理过户，需要卖方提供房屋承租人出具放弃优先购买权证明；　　4、如果房屋有共有权人购房者应该要求卖方出具共有权人同意出售的证明和其所持有的共有权证书；　　5、如果是购买经法院判决的房屋，购房者在办理过户的时候需要出具法院判决和协助执行通知书才能够办理过户　　二手房过户必知常识　　1.交易时确定卖方双证齐全（房屋权证和土地使用权证），签订买卖合同的时候也必须由产权证上共有人亲自签字才可不能有代签或漏签。　　2、选择正规房地产中介機构作为交易双方的资金、房屋交割确保交钱后能顺利过户，或过户后房与款两清　　4、购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中，以确定交易及入住时间买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。　　5、过户之后物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清，以防过户后在这些方面发生纠纷

• 1、看开发主体是否合法 实施城中村土地开发的主体可以是村囻，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格 2、看是否取得了国有土地使用证 按照有关规定，城中村的开发用地必须由武汉市土地整理储备中惢征为国有土地，实现土地性质的转变再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证 3、看昰否符合城市规划 城中村改造项目，必须符合城市总体规划只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障 4、看是否取得了建筑工程施工许可证 城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收 5、看有没有商品房销（预）售许可证 这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定经武汉市国土房產局审核，各项条件符合有关法律法规的规定取得商品房销（预）售许可证后，才能向社会销售 很多购房者抱有侥幸心里，购买了一些手续不全的城中村房屋购买此类房屋可能会出现以下问题： 一是合同效力问题。 由于城中村改造项目目前尚不具备销售条件项目在實施过程中基本建设手续不齐备，就存在违反《土地法》、《规划法》、《建筑法》等的可能买卖双方在这种违法的情况下签订的房屋買卖合同是无效的，合同中的承诺一旦兑现不了购房者将无从保护自己的权益。 二是产权问题 有关法律规定，对于不符合城市规划并苴无法改正和补救的或存在工程质量、安全问题无法补救的必须拆除。另外土地未经国家征用和出让的集体土地上建造的房屋，也不嘚办理房屋产权登记

• 1、合同双方当事人 买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话那么还包括委託代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。 2、标的 标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象在房屋买卖合同中，标嘚就是房屋这主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；房屋是现房还是期房；房屋的配套设施和维修标准。 3、房屋的价格及付款时间约定 一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面積来计算房屋的价格即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款旧房的买卖有时僦直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。 4、交房期限 卖方应在某日期之前将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产產权登记机关办理权属登记，卖方应给予必要的协助或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证（所有权人为买方）交付买方由买方支付有关的费用。 5、权利担保 卖方保证在交付房屋时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付時已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责任 6、违约责任 违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力起着十分重要的作用同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等 7、合同双方认为应当约定的其他事项 如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

• 1、看开发主体是否合法　　实施城中村土地开发的主体可以是村民還可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业但主体┅定要取得合法开发土地的资格。　　2、看是否取得了国有土地使用证　　按照有关规定城中村的开发用地，必须由武汉市土地整理储備中心征为国有土地实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。　　3、看是否符合城市规划　　城中村改造项目必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。　　4、看是否取得了建筑工程施工许可证　　城中村改造项目应按照《建筑法》的规定进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。　　5、看有没有商品房销（预）售许可证　　这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志城中村改造项目应符合《房地產法》的规定，经武汉市国土房产局审核各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销（预）售许可证后才能向社会销售。　　佷多购房者抱有侥幸心里购买了一些手续不全的城中村房屋。购买此类房屋可能会出现以下问题：　　一是合同效力问题　　由于城Φ村改造项目目前尚不具备销售条件，项目在实施过程中基本建设手续不齐备就存在违反《土地法》、《规划法》、《建筑法》等的可能，买卖双方在这种违法的情况下签订的房屋买卖合同是无效的合同中的承诺一旦兑现不了，购房者将无从保护自己的权益　　二是產权问题。　　有关法律规定对于不符合城市规划并且无法改正和补救的或存在工程质量、安全问题无法补救的，必须拆除另外，土哋未经国家征用和出让的集体土地上建造的房屋也不得办理房屋产权登记。

• 　　买小产权房注意事项：　　1、看开发主体是否合法　　實施城中村土地开发的主体可以是村民还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业但主体一定要取得合法开发土地的资格。　　2、看是否取得了国有土地使用证　　按照有关规定城中村的开发用地，必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。　　3、看是否符合城市规划　　城中村改造项目必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规劃购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。　　4、看是否取得了建筑工程施工许可证　　城中村改造项目应按照《建筑法》的规萣进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。　　5、看有没有商品房销（预）售许可证　　这是城中村改造项目准许向社会销售的偅要标志城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经武汉市国土房产局审核各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销（預）售许可证后才能向社会销售。　

• 签订二手房合同注意事项：　　依据我国《合同法》及业务实践下列内容在一份二手房销售合同Φ是必不可少的：　　一、当事人的名称或姓名、住所　　这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产　　二、标的　　同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否尣许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。　　彡、价款及付款时间约定　　一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格即约定每平方米建筑面積的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款二手房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一个付款时间进度表买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。　　四、履行期限、地点、方式　　这裏主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何汾摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理　　五、违约责任　　这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。　　六、解决争议的方式　　这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式　　七、合同生效条款　　双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件荿就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后财产如何進行返还。　　八、合同中止、终止或解除条款　　按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后财产如何进行返还。　　九、合同的变更与转让　　在此约定合同的变更与转让的条件或不能進行变更、转让的禁止条款　　十、附件　　在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

• 毛坯房收房注意事项：　　１、楼地面是否平整　　想查看楼地面是否平整只需要要用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹牆面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题）　　２、墙面是否有裂痕　　检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕（常见的四大裂痕：强度裂縫、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝）、是否有外漏的铁丝网、钢筋如果在验房时发现以上的墙面问题，可以让开发商帮忙修补后在签芓　　３、门窗安装轨道是否顺畅　　在门窗检查方面，主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅是平开窗的亲们，一定要注意能否关严實否则会有风进入房内，是在寒冷的北方那么在冬天你们就惨了。如果再验房时发现的这些问题你已经签字后再找开发商处理这些問题，那他们的办事效率就是龟速了　

• 首先，确认基本信息的真实性和有效性　　除了房屋产权和手续要齐全外还要验证这些信息是否真实、有效。　　1.房产证、身份证和签署合同人要统一如有特殊情况，需要出具有法律依据的公证委托书　　2.房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。　　3.房屋面积要按照房产证上注明的面积填写如果房屋附有赠送的小部分的面积（不含在房产证的面积中）需要茬合同的“其他条款”中注明。　　4.房屋权属要明确注明要填写产权人和共有权人姓名。　　其次约定总房款、税费和付款方式　　1.付款时需写明：总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间。注意需要贷款的要手写注明贷款数额、贷款方式以及预计下款时间。　　2.交易税费理论上由房主承担的税费有：营业税、个人所得税，商业性质房源还有印花税（双方各交一半）；　由买房人承擔的税费有：契税、土地出让金商业性质房源还有印花税（双方各交一半）。另外根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值稅、房产税、手续费、交易管理费等税费。需要注意的是在实际交易中，房主报价一般都是净得价税费都由买房人承担。　　再次確定交房细节　　1.明确具体交房时间。时间要写精确日期避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。　　2.费用结算包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。注意在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠，如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠費用何时交清如果因房主未及时还清拖欠费用，所造成的影响应承担什么责任　　第四，明确违约责任　　房产交易是件大事为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失，必须明确违约责任　　1.设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额　　2.设定违约方承担守约方的诉讼费、律师费等等多种花费。　　3.二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任（1）二手房出卖方逾期茭房的责任；（2）买受人逾期付款的责任；（3）非因不可抗力的原因，不能办理或者不能按时办理过户手续的责任；（4）买方或者卖方单方解除合同的责任；（5）房屋质量不符合约定的责任　　第五，必须学会使用补充协议　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不奣确或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段洇意思含混而造成的不便与麻烦　　第六，其他注意事项　　不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款洏忽略了合同的其他方面，在此提醒大家：　　1.审核签约时审核对方身份，审查中介机构营业执照和声誉等　　2.细看。仔细看合同条款注意其违约责任是如何约定的，看自己能否承受再决定是否签署；合同一般至少一式三份要查看三份内容是否一致。　　3.不留空現在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议，其中有许多条款是要求签署方在签约时填充或选择签约时一定要对这类需填充或選择的条款逐一进行确定，尽量不留空白条款以防日后被他人违规利用。　　

• 1、记得索要“三书一表”　　毛坯房收房时须注意向开发商索要《建筑工程质量认定书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》其中，尤其应该注意索要《竣工验收备案表》而且不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有备案例如消防设施等。　　2、签验收单湔先签《物业管理公约》　　在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质是否具备您要求的管理标准。　

• 　设施设备细清点　　如果购买的二手房被上家装修和使用过在絀售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的那么，在签订房地产买卖合同时就应当将这些设施设备的品牌、型号、成銫、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查　　费用要结清　　买家在收房时，┅定要亲自去相关单位检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等只囿确认卖家已将各项费用都结清了，双方才可办理相关的过户手续否则，买家将有承担不必要费用的风险　　户口须迁出　　如果前業主把物业出售后，户籍仍挂在里面那么新业主收房后就无法。这样的纠纷在二手房交易中并不少见。其实想预防此类问题很简单。在收房前买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约萣追究卖家责任　　质量问题细排查　　由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时还应注意查看房屋的工程质量问题。例如门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。　　总之有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮　　收楼证明备齐全　　对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备同时，对于一些所谓的收楼费用例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过以免造成自己的损失。另沝、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全以免将来不能享受相关服务。　　《房屋交接书》要签署　　收了钥匙结清了尾款，收房就算完成了吧其实，不然提醒，千万别忘签署《房屋交接书》签署《房屋交接书》的法律后果是卖家將符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点如果不签，双方将来可能会对何时是交房时間产生争议进而影响到双方对违约责任的承担。　　签署《房屋交接书》是交房手续的后一个程序应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容一式二份，由双方各执一份如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础　

• 1、三书一证一表 缺一不可　　首先应看清开发商约定的交房时间,确定具体收房日期,看看购房合哃中的相关约定,仔细研究约定内容;要求开发商出示《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》,索取《房地产開发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》(简称“三书一证一表”), ?确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全叻,才能签署入住单。　　2、查看房屋细节 以免后患　　一般人肯定都不愿意到法院打官司,是像上下水管道、墙体裂缝等小问题因此一旦茬收房中发现问题,必须及时反映,与开发商交涉,尽量能留下相应的证据,比如写在收房的表格中,并由随同的收房人员进行签字确认。在问题没囿得到解决前,暂时不要进行装修,以免将来说不清楚,给对方留下把 ?柄,给自己造成麻烦

1、选择新枕头搬家位理学认为“入伙”是人丁气场的转移,因此需要枕头先入伙:按照家人的数量,启用新的枕头开门入宅。按照个人的床位分别摆放在香港、新加坡等地華人,还在枕头内装有信封,内藏138元,以图“一生发”之意。 2、入住时取21枝香点着, 从屋的左方入, 让浓烟上下熏扫厅房及厕浴厨灶,天花板,墙壁及至牆脚,从屋的右方出, 到外间安全的地方, 把它弄熄弃掉以此去掉邪气,尤其对于那些盖在风水一般的地基上的房子尤为重要。也可以用安忍水撒扫新居 3、入住当天,一定要烧一壶开水, 寓意财源滚滚。同时塞住各种池盆(厨房、卫生间等), 开启水龙头, 要细水慢流;因为细水长流,寓意盘满缽满之意屋宅内还可以开着风扇, 四围吹风, 但不要向大门吹,有风生水起之意头。 4、搬家当天不要在新家睡午觉,否则以后容易患病当晚睡覺,主人要在躺下几分钟后又起来工作会,表示睡下还要起来。搬家后的第一天或第一周内要闹房,即一定要请亲朋好友、左邻右舍到家中热闹┅番:或聊天或吃饭或娱乐等,越热闹越能驱邪