中国最神秘的事情莫过于房事囿人说买买买，有人说卖卖卖有人说涨得很高了，现在调控现在就是拐点，拐点拐点，有人说继续买，你觉得高只是因为你没有想象力。

典型的例子，看报纸上说有人在2015年初把深圳的房子卖掉了，没想到房价大涨现在追悔莫及，不过好歹收入高底子厚现茬还是重新买了房，不过损失就大了

到今天，由于国家政策的严厉管控据说房市已经趋于稳定将近一年了，媒体说什么房价连续多少個月下降我看了下，下降不过区区几十元几百元，这叫什么下降

经常有人在论坛上问这样的问题：一线城市生存压力大，不想过的呔辛苦想把房子卖了，拿着三四百万的现金回老家在老家市中心本来就有120平米的大房子，三四百万做个理财一年也有个20万的收入，ㄖ子可以过的很轻松各位网友怎么看？

今天我也谈谈自己的看法

城市化是人类发展的趋势

越富有的国家，知识(包括技术、信息和创意)茬经济发展中所起的作用越大这意味着，越来越多的人需要通过和别人的交往来传播知识同时，也从与其他人的交往中获得知识从洏更好地成为知识的生产者。换句话说需要面对面的交流，聚集于是形成了城市，而形成竞争优势的城市更在历史的竞争中胜出这僦是愈演愈演的城市化。

城市提供了很多公共服务比如卫生、教育。在上海浦西是传统的市中心，优质的教育资源大都集中在浦西結果，一些原本住在浦东的人为了孩子也搬到了浦西。最新研究发现夫妻双方的就业也是大城市更能够吸引专业人才的重要原因，大城市资源丰富能保证夫妻双方都能在一个城市找到合适的工作。像康奈尔这样的老牌大学近年出现的一个问题就是在挖人才的时候，佷难给夫妇两人同时提供好的就业机会原因就在于康奈尔的位置在所谓的“大农村”。与之形成对照的是纽约大学的进步非常快，不能不说这是借了纽约的“地利”

只有城市，才可能提供这样的多样性；只有大城市才可能提供更多元的文化和更多样的消费服务。这樣专业化的结果既能使得城市生活丰富多彩，同时也使得人们在专业化的生产中不断积累经验，加强专业化程度而专业化程度又反過来提升了生产者的竞争力，以及城市生活的品质大量的企业在大城市扎堆，特别是集聚在中心城区也是为了交流的便利。线下和线仩交流两者不是“互替”而是“互补”比如，微信朋友圈里都是见过面的朋友刚开始会与一个人在微信里交流，接下来就是面对面的討论更有效率在人力资源领域，面试是很重要的招聘途径这不是打电话所能替代的。相反线上的交流实际上会产生更多的线下交流嘚需求，信息技术更可能催生了与更多人见面的需要这其中的道理，就和当初电话的产生并没有让大城市消亡一样

城市化到什么程度會终止，

关于大城市病的问题“城市病”容易被人们直接感受到，而城市扩张带来的好处则是看不见摸不着的。但忽视城市规模带来嘚各种好处简单地将“城市病”与城市人口规模联系在一起，就会得出应该控制城市人口规模的荒唐结论

“城市病”主要不是城市扩張本身带来的,而是还是因为技术与管理没有跟上时代。举例来说因为有网购产生了，但是还没有相应的法规产生了假货，我们能认为昰网购的问题吗我们应该制定法规，跟上管理而不是因噎废食。我们虽然觉得中国城市建设己经很成功了但是单单从道路来说，拿Φ国城市的北京上海广州深圳跟东京的地铁来比线网的密集程度还是差很远。也就是说我们所谓的挤，还是因为道路太少理论上，嫆纳更多的人口建设更多的道理和基础设施，是完全可以满足城市的需要的同时，还能带来聚集效应更大地提高效率和生产率。

不能因为有大城市病就觉得要控制——这是没有逻辑的城市化是趋势，并不会因为你抗拒而改变中医讲“以病为师”，病是对我们身体問题的指引和提示事实上大城市病是告诉我们加强城市化的基础建设，要是看错了趋势会落后许多年，错过发展时机不要天真地认為人口向大城市的集聚过程会终止。且不说中国仍然处在城市化刚刚超过50% 的阶段即使在美国和加拿大这样的发达国家, 城市化过程已经基夲完成，城市化的水平已达到了80%人们仍然在不断向大城市集聚。一些国际大都市— 如纽约和多伦多— 仍然在继续扩大而不是缩小。

这些国际大都市的长大不光因为外国移民的到来，而且大都市人口在本国人口当中所占的比重在提高日本的全国人口在下降，而东京都囷东京圈的人口却在上升

越是发达的国家,知识密集型的产业比重越高。这些行业的从业人员仍然愿意居住在大城市特别是大城市的核惢区。这样既能满足在工作中需要的信息交流，也能满足收入水平提高了以后对于生活品质和多样性的需要人们往大城市搬迁的趋势恰恰说明，信息科技没有强大到取代面对面的需求至少在可以预见的未来，不会取代对中国来说，城市化是工业化的必由之路大城市不能仅被视作中国经济的问题，而且应该视作诸多经济症结的解药不是大城之伤，而是大城之药很可能的情况是，即使未来经济增速降低大城市化仍旧会继续。

城市化产生高房价什么是高房价？土地和住房基础设施和公共服务的供给，高房价就是消费者为获得夶城市生活要支付的代价为了大城市的生活，住更贵更小的房子却节省了长途往返于小城市和大城市之间的金钱和时间成本。

在大城市内部中心城区因为四通八达，一定是生活最为丰富的地段大量的生产型服务业为了和四面八方的人做生意，也一定要抢占市中心的位置排挤中心城区的居住功能。从某种意义上说居住在大城市的市郊，每天花一个小时的时间在市郊和市中心之间来回奔波，本身吔是为获取更好的工作机会所付出的代价如果要接近工作地，就买更贵的房子；如果收入不够高就花更多的时间在路上。选什么样的苼活自己决定。总之房价就好比是获得便利性的“入场券”。一个全球趋势是“消费型城市”正变得越来越重要。永远不要忘记茬收入水平提高以后，新增加的消费更加需要见面和体验你将更多地去看话剧和电影，减少在家里看电视和碟片的时间；你也更多地出席化装舞会更多地去健身房，更少在家里和朋友网上聊天市中心不可替代的另一个原因就在于老建筑和街道所带来的体验。你坐在那裏喝咖啡的时候付的钱只有少部分是咖啡的价格绝大部分实际上是在购买那个“体验”，人越有钱越会购买“体验”

如果我是错的，伱就不会看到那么多人愿意花很多钱下班以后带着疲惫的身躯赶到商学院的课堂里去上课，而不是在网上看教授的视频；

如果我是错的你也就不会看到，越来越多的人愿意往大城市搬迁并且还要花很贵的房租，住在大城市的市中心

他们并不傻，恰恰相反他们是这個世界最聪明的人。

那么人越来越多往大城市集中，你说大城市的房价会涨还是会跌？

是“土地财政”让中国崛起

英国经济学者罗思义写的《一盘大棋——中国新命运解析》深入研究了相关的国家经济发展数据，得出的结论是从全球来说，无论是美国还是欧洲还是亞洲经济增长真正的动力，仍然来自于投资我们以往所说的科技也好，劳动生产率也好对经济增长作用都不如投资来得直接而有效。年生产率增长对全球经济增长的贡献率不足八分之一，而投入增长的贡献率在八分之七以上年，投入增长对经济增长的贡献率为五汾之四以上而年和年，投入增长对经济增长的贡献率接近八分之五

上世纪90年代末，中国经济很困难下岗潮、倒闭潮汹涌不断，银行壞账高企要想加大投入，那么钱从哪里来

在1998年进行了住房制度改革——中国的城市先开放土地一级市场，卖给开发商；开发商盖房子卖给中国居民，形成房地产市场即土地的二级市场。这是土地财政的起源是中国房地产市场的起源。

赵燕青教授有一种新的观点认為：正是“土地财政”让中国崛起完成了原始积累。我觉得颇有道理在土地公有制的条件下，任何公共服务的改进都会外溢到国有汢地上。买房子其实买的是公共服务。政府直接从土地升值（招拍挂）中收回公共服务带来的好处

不同于西方国家抵押税收发行市政債券的做法，中国土地收益的本质就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资出售土地的本质，就是直接销售未来的公共服务如果把城市政府看成一个企业，西方国家城市是通过发行债券融资中国城市则是通过发行的“买哪个省的股票恏”融资。

房地产市场就是土地的二级市场那么我们就可以参照买哪个省的股票好二级市场的逻辑来评估房地产市场。二级市场买哪个渻的股票好的供给者是上市公司而房地产市场的最终供给者就是地方政府。1998年的政策实质上是允许了所有的地方政府进行IPO融资卖出计劃经济时代讳莫如深的国家以及集体所有的土地，获取再生产的资金

这次IPO获取的资金用来干什么？中国的市长显然比A股上市公司大股东偠靠谱很多不会拿去肆意挥霍，也不会有事儿没事儿搞跨界他们把绝大多数的土地出让金用于“铁公基”建设。所以我们看到了央視近期推出的《超级工程》栏目中那些令人叹为观止的中国路、中国桥、中国车、中国港。

此后20年中国经济在房地产的带动下，风生水起一跃成为世界第二大经济体（按照购买力平价方式计算，已然是世界第一大经济体）老百姓也过上了好日子。中国的“土地财政”在短短十几年的时间内，创造了一个比西方国家效率更高的融资模式依托“土地财政”为基础的强大信用，中国不仅产品横扫全球洏且出人意外地成为与列强比肩的资本强国。以前从来都是城市化发展快的国家资本短缺完成城市化的国家资本剩余，结果现在反过来是中国向发达国家输出资本。在这些“反经济常识”的现象背后反映的实际上都是“土地财政”融资模式的超高效率。

由于“土地财政”的融资模式使得中国不必借由外部征服，就可以获得原始积累所必需的“初始信用”融资高效率的资本生成，缓解了原始资本积累阶段的信用饥渴确保了中国经济成为开放和全球化获利的一方。因此即使在发展水平较低城市化初始阶段，中国也比其它任何国家哽希望维持现有国际经济秩序更有动力推动经济的全球化。

买房子就是让你买中国城市的买哪个省的股票好

“中国城市”——这些上市公司在过去的20年是幸运的始终处于高速发展之中。卖地越多自中央到地方的基础设施建设就越好，人民群众的衣食住行用消费需求就會越高IPO之后的上市公司业绩就越好，那么作为二级市场价格的房价自然而言一路走高。这就形成了一个正反馈的循环

如果理解了上攵所述，在中国居民购买城市的不动产，你就可以理解为相当于购买城市的“买哪个省的股票好”这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住还可以分红——不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增垺务带来的租值！

这形成了金字塔一般稳固的“正反馈”所有拥有这只“买哪个省的股票好”的人都过着幸福和快乐的生活。所以我们講过去十几年来，多数同样起点的人在财富上的不同基本上都源于以下几个问题：买房了么；什么时候买的房，在哪儿买的房

于是乎，“人无房产不富”成为一代人的图腾土地财政的成功带来了中国房地产的成功，带来了中国一代人的成功

“失去房产，再多奋斗吔是无家可归”成为触动所有人神经的语言（尤其是一线城市的房产）而与之对应的那句话则成为茶余饭后的笑谈。

城市化深化的资金來源在何方

调控之后，很多人开始相信过去二十年的正反馈正在走向岔路口，传统的土地财政和房地产市场已经难以为继那么未来汢地IPO不再屡试不爽了，城市化深化的资金来源在何方在西方国家，政府不是土地的拥有者城市化深化的资金来源没办法卖地了，主要昰税收尤其是财产税，现在国内舆论上我们已经看到了一些端倪

其实“土地财政”并非中国专利。从建国至1862年近百年间美国联邦政府依靠也是“土地财政”。同土地私有化的旧大陆不同殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。当时联邦法律规定创始十三州的噺拓展地和新加入州的境内土地都由联邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和关税构成了联邦收入的最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%对比中国土地财政，就可以想象当年美国的“土地财政”规模有多大2012年，中国国税收入11万亿如果48%，就楿当于5万亿而2012年“土地财政”总收入只有不到2.7万亿。中国土地财政就是从90年代初算起，迄今也不过20余年而美国从建国伊始，直到1862年《宅地法》（Home stead Act）规定土地免费转让给新移民前后持续近百年。1862年后联邦政府的“土地财政”才逐渐被地方政府的财产税所代替。

现在谈论抛弃很容易，但如何找到替代的融资仿效发达国家，转向财产税、房产税么这些是直接向居民收税，属于直接税历史上，直接税的征收比间接税的征收艰难得多发达经济为了建立起以直接税为基础的政府信用，无不经历了漫长痛苦的社会动荡这是因为即使稅额相等，不同的税制给居民带来的“税痛”也会大不相同英国个税源于小威廉﹒皮特时代的1798年“三部合成捐”，几度兴废直到1874年威廉﹒格拉斯顿任首相时，才在英国税制中固定下来其间长达80年。

德国从1808年普法战争失败开始经历长达80余年，到1891年首相米魁尔颁布所得稅法才正式建立

美国在1861年南北战争爆发后开征所得税，1872年废止总统塔夫脱再提个税开征，被最高法院宣布违宪直到1913年第16条宪法修正案通过，个税才得到确认期间也长达数十年。模式的过渡没有简单的切换路径。必须经过复杂的制度设计和几代人的时间中国未来幾年最大的战略风险，就是在还没有找到替代方案之前就轻率抛弃“土地财政”。

所以相当一段时间内，“土地财政”看上去还会持續相当长一段时间那么，哪些城市的房产更有价值当然是一线城市。中国大陆目前经济高速增长已经将近40年我们已经临近迈入发达國家门槛，这个时间点离我们已经不远尤其是一线城市，并将继续发挥聚集效应进一步吸引更多的人进入城市。

那么二线和西部城市呢

在过去的十年，实际上已经有一个趋势在逐渐发生就是中国经济的重心在逐渐向内陆移动，中西部地区的发展明显快于东部沿海內地的成都，重庆西安，武汉郑州，合肥贵阳等都发展迅速，像成都重庆，武汉这样的城市2017年月入过万自主申报个税的人数都突破了20万人，且增速惊人像成都申报人数增长了80%，武汉申报人数增长更是超过100%就是中国内陆迎来经济复兴的表现之一。

国家铁路局调研报告显示与没有高铁的城市相比，通高铁的城市GDP增长量高出了72%可持续发展能力提高了55%。如同血管一般高铁延伸到哪里，带动着经濟的新鲜血液就输送到哪里。不过中西部的增长，这里要看我们全球化的速度一带一路的速度，以及人民币国际化的程度要让全Φ国14亿人民过上发达国家的生活，需要中国在全球分工体系中占据核心价值链才有可能。

我相信至少，不要轻易撤离一线城市短期內一线城市地位不可撼动。二线城市需要时间，有一定风险不过风险与回报都是同时存在的