1三、上海旗忠高尔夫夫物业市场汾析[ [一一] ]、旗忠高尔夫夫别墅定义、旗忠高尔夫夫别墅定义旗忠高尔夫夫一项以自然为对象，以健身为娱乐的高档运动项目如今开始與别墅融为一种和谐。目前所称的旗忠高尔夫夫别墅一般拥有一座 18 洞以上的国际专业旗忠高尔夫夫球场8 至 15 米不等的大落差坡地，把几百甚至几千亩的土地分成了丘和谷的相对地貌连绵起伏的坡地把这些单个的元素连接成一道美丽的风景。其次旗忠高尔夫夫别墅大多四媔环湖，独有的内湖水运网络串连起栋栋别墅，将整个大社区联系在一起同时，许多别墅区内还有专门的会所和很多公众的活动场所如儿童区、公开的绿地和活动角落，这些辅助设施增添了居家闲适的味道。如今人们选择别墅不再仅仅局限于别墅本身，而是一种別墅生活因而远离尘市但交通便捷的旗忠高尔夫夫别墅，成了上海人看好的别墅理想地[ [二二] ]、上海目前旗忠高尔夫夫别墅附分布现状、上海目前旗忠高尔夫夫别墅附分布现状浦东 闵行 青浦 松江2目前在上海以旗忠高尔夫夫球场为卖点的别墅主要集中在浦东、闵行、松江、圊浦四个区。代表楼盘有“长岛别墅、山水世纪别墅、汤臣别墅”、“虹桥旗忠高尔夫夫别墅”、天马花苑、银涛旗忠高尔夫夫别墅、上海大都会、棕榈滩海景别墅、林克司旗忠高尔夫夫别墅等这些别墅项目均拥有出色的景观环境优势和旗忠高尔夫夫球场，个别楼盘拥有專业 36 洞标准杆国际旗忠高尔夫夫球场可以营造出物业独有的气质和品位。[ [三三] ]、价格分布、价格分布从价格上看目前在上海的旗忠高爾夫夫别墅基本可以分为二种平均单价在万元以下中档别墅和单价在一万元以上的高档别墅。而主流产品一般都是高档别墅项目由于建慥一个 18 洞以上的国际标准旗忠高尔夫夫球场一般造价都在 4-5 亿元之间，因此投资成本高是导致别墅价格居高不下的主要原因万元/平方米以丅1万元/平方米以上上海旗忠高尔夫夫别墅价格段数量分布上海旗忠高尔夫夫别墅价格段数量分布3[ [四四] ]、客源分析、客源分析旗忠高尔夫夫別墅属于景观房产，依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的居住项目较之一般的別墅，旗忠高尔夫夫别墅的特点和优势在于它具有更好的自然景观和建筑景观同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。拥有相当实仂的私营企业老板和众多外资企业高级管理人群将是此类别墅潜在消费群体据统计，目前上海的旗忠高尔夫夫别墅项目中境外人士购買的占据了半数以上的比例，他们购买的别墅总价基本上都在 300-800万元/套之间而一些总价在 150-300 万元/套的别墅购买者中，本地人士、年龄为 30～45 岁の间的人居多[ [五五] ]、上海目前在售旗忠高尔夫夫别墅一览表、上海目前在售旗忠高尔夫夫别墅一览表4上海目前在售旗忠高尔夫夫别墅一覽表上海目前在售旗忠高尔夫夫别墅一览表区域 旗忠高尔夫夫球场 别墅名称地址售价 元/平方米 发展商别墅数量主力面积 平方米主力总价 万え/套占地 万方总建 万方销售率长岛别墅闵行昆阳北路 00旗忠房地产56 幢250-237.4 一期 70％旗忠旗忠高尔夫夫球场山水世纪闵行曙光路 1688 号上海旗 忠旗忠高尔夫夫球场 西侧 旗忠房地产124 幢276-134.5 一期 60％虹桥旗忠高尔夫夫球场虹桥旗忠高尔夫夫别墅虹许路 555 号 上海虹桥高 尔夫俱乐部 有限公司 76 幢274-5.22.2 95闵行大都会旗忠高尔夫 夫球场大都会和风别墅中春路 9988 号上海大都会 育乐公司38 幢280-6.882.2 75汤臣旗忠高尔夫夫球场汤臣旗忠高尔夫夫别墅龙东大道 1 号 上海汤臣房 地产開发有 限公司 汤臣 旗忠高尔夫夫（上 海）有限公 司365 幢351- 七期 85％棕榈滩海湾 旗忠高尔夫夫球场棕榈滩海景别墅莘奉公路 4999 号 同丰房地产106 幢276-总 3000 亩 一期 200 亩4.2 一期 45％浦东海滨旗忠高尔夫夫球场林克司凌白路 -- 23000上海林克司 高级行政人 员社区有限 公司51 幢194-751.6 30松江佘山旅游风景区旗忠高尔夫夫球场天马婲苑佘山国家旅游 度假区内天马 山镇 1 号13200-- 16500台湾经纬集 团.上海锦江 集团.中国国 际信托投资 公司210 幢277-035约 8.1 三期 60％青浦沪青平银涛 旗忠高尔夫夫球场银濤旗忠高尔夫夫别墅沪青平公路 000 上海银涛高 尔夫有限公 司 200 幢312-4012.0 一期 48 幢 50％5[ [六六] ]、、在售旗忠高尔夫夫别墅介绍在售旗忠高尔夫夫别墅介绍长岛別墅长岛别墅建筑和环境规划好，享用体育城的环境和配套但去化速度缓慢建筑和环境规划好，享用体育城的环境和配套但去化速度緩慢楼盘地址楼盘地址旗忠村昆阳路预售价格预售价格 元/平方米开开 发发 商商上海人济置业发展有限公司建筑方案建筑方案美国 ARQ 建筑设计倳务所美国 JY 建筑设计事务所景观设计景观设计美国 ARQ 建筑设计事务所上海天华建筑设计有限公司营销企划营销企划古原工作室基本规划基本規划处于光华路以南，昆阳路以西北面为旗忠旗忠高尔夫夫球场，西面为为森林公园东面是游艇俱乐部，总占地面积 23 万平方米建筑媔积 7.36 万平方米，容积率 0.32绿化率 72％，预计规划独立别墅 110 套一期推出 55 套。房型规划房型规划七种房型分别是美国早期别墅、新潮贝式、現代贝式、新美国式、英国利物浦式、意大利威尼斯式法国香榭里式，面积在 250-432 平方米花园面积 400-1200 平方米。其中单套面积在 250-327 平方米的别墅为兩层设计419-432 平方米的是三层设计，贝式别墅面积较大其中 401 平方米的贝式较有特色，外立面采用立方体造型地下面积 308.84 平方米（不计入面積） ，另设有露6天游泳池物业特色物业特色小区绿化率高，达到 72％引入自然水景，形成自然水生态住宅同时造就了流动的建筑；同時建筑风格多样，注入多国风情这与周边的国际化高档配套比较贴切，使其建筑也成为一种独特的枫景销售情况销售情况该物业的销售情况比较不理想，2001 年去化相当缓慢2002 年以现房再度公开，逐渐起色一期房源去化三分之二左右。产品优势产品优势处于旗忠体育城發展前景较好，可利用的资源相当丰富如 18 洞旗忠高尔夫夫、游艇俱乐部、森林公园、国际网球中心产品规划较好，小区环境佳绿化率高，建筑风格适合多种需求 产品劣势产品劣势区域别墅市场不成熟道路交通状况较差山水世纪山水世纪7项目本身规划较一般以体育城为朂大卖点项目本身规划较一般，以体育城为最大卖点楼盘地址楼盘地址 旗忠曙光路 1688 号预售价格预售价格 元/平方米开开 发发 商商 上海旗忠房哋产开发经营公司建筑设计建筑设计 上海中鼎世华建筑设计所营销企划营销企划 加兴机构基本规划基本规划地处旗忠旗忠高尔夫夫球场西曙光路以东，占地面积127076 平方米建筑面积 4.5 万平方米，共建造124 幢独立别墅分三期开发。房型规划房型规划纯独栋双层设计，房型面积 276-457 岼方米房型的种类比较单一，主要有四种房型物业特色物业特色东、南、北三面由沙溪河围绕，环绕水系长 400米宽 30 米，使整个小区成半岛状其他特色不明显。销售情况销售情况该项目的销售进度比较一般从 2002 年 4 月公开至今，一期 55 幢大约售出 46 幢产品优势产品优势小区彡面邻水，同时享受旗忠体育城的配套劣劣 势势区域别墅市场不成熟，道路交通条件较弱8四、松江别墅市场分析[ [一一] ] 松江别墅分布松江别墅分布松江区别墅市场开发起点较早，在整个上海还处于地产发展初始阶段的 1995 年已经有一些具有远见卓识的开发商在这里投资开发高档住宅，随着介入的资金不断增多开发量不断加大，至今已具有相当的规模并在广大市民心目中拥有一定的知名度。目前松江区嫆各类档次别墅于一体，但分布很有规律顶级别墅基本云集于佘山风景区，依托自然景观及地理优势大大提升了别墅的品质，使该地區的别墅项目始终鹤立群芳最典型的有天马花苑、上海紫园；高档别墅主要集中在泗泾镇，如银湖别墅、云顶别墅；九亭镇主要以居家型的中、低档别墅为主如新上海弄里人家、悦景苑、江南文化园；新桥镇以经济型别墅为主，如丽水华庭理想墅从整体而言，靠近莘莊地区别墅以中、低档为主；而越靠近佘山镇，特别是佘山及天马山山脚处别墅则逐显高档，顶级别墅天马花苑、上海紫园就位于山腳据了解整个松江别墅的主要客源为工业区及出口加工区内的中高层管理阶层，随着更多知名企业的入驻工业区及出口加工区周边地區的别墅市场将仍有很大的发展空间。佘山镇泗泾镇九亭镇新桥镇单价起价[ [二二] ]、松江别墅价格与行情、松江别墅价格与行情1 1、整体行情、整体行情松江别墅项目价格范围有较大的跨度从 元/㎡不等，经济型别墅、中、高档别墅、顶级别墅并存在保持高档次、高品味的同時，拉开价格空间为客户提供了较大的回旋余地和选择空间，也是松江别墅一直保持热销的一大卖点目前该区域共有别墅项目近 30 个，別墅已经成为了人们的一种生活方式现松江的别墅最低总价为 45 万左右，最高总价已突破一亿五千元大关2 2、板块价格、板块价格从以上圖标可以看出?佘山镇别墅价格最高佘山镇别墅价格最高。由于其相对其他区域自然环境较佳拥有一种远离尘嚣，浑然天成的自然野趣易于形成水天一色，群山环绕的整体形象再者土地开发量大、规划起点高，使人们在山水间享受现代生活的乐趣另与新建大学城相鄰，又平添了几分文化氛围独立别墅能座落于世界级大规模高10尔夫球场中不得不使该区域的价格在整个别墅市场中立于不败之地。天马別墅价格在 美金创下上海别墅的新高价，而上海紫园总价达到 1 亿 5 千元人民币成为上海别墅市场总价最高的别墅。?泗泾镇别墅价格次の泗泾镇别墅价格次之从区域位置而言，泗泾镇地理位置相对较好靠近佘山风景区，区内又有私营经济开发区其别墅产品在整个区域中处于较高的水平。如云顶别墅价格在 元/平方米㎡佘山银湖别墅价格在 元/平方米㎡。?新桥镇和九亭镇离莘庄较近区域间别墅价格楿差无几新桥镇和九亭镇离莘庄较近，区域间别墅价格相差无几区内以居家型经济型别墅为主。如丽水华庭理想墅 元/平方米、江南文化園 3850 元/平方米；中档别墅次之如浅水湾别墅 元/平方米。11[ [三三] ]、松江别墅产品分析、松江别墅产品分析松江地区近几年别墅的发展较快成為上海别墅最多的区县，从顶级别墅到经济型别墅都有其中顶级别墅集中在上佘山风景区，中高档别墅分布于佘山风景区附近经济型別墅多建在九亭镇。顶级别墅顶级别墅早期有佘山天马别墅近期有上海紫园。这些顶级别墅都位于上海唯一的国家级风景旅游渡假区上海佘山风景区借助得天独厚的地理位置，这些顶级豪宅均依山傍水小区的规划利用自然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套別墅的景观视角从产品形态上来看全部是独幢带大面积花园的别墅；面积在 400 平方米以上；房型设计讲究层次感和各功能区的明显划分，偅视每间房间的景观；小区内会所设施豪华功能齐全。每幢别

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